Krisis Mortgage, Penyebab krisis keuangan di Amarika dan Dunia

Pada tahun 2008, terjadi krisis keuangan yang sangat besar di Amerika Serikat yang merambat ke Eropa dan Asia atau pusat-pusat keuangan dunia lainnya. Krisis keuangan global tersebut berawal dari krisis perumahan di Amerika serikat. Krisis tersebut membuat sejumlah perusahaan besar akhirnya bangkrut. mengapa hal ini dapat terjadi?

Penyebab krisis keuangan tersebut berasal dari krisis perumahan, dimana ketamakan dan tidak hati-hatinya dalam berbisnis menyebabkan rantai krisis yang akhirnya melanda dunia.

Seperti kita ketahui, perusahaan-perusahaan yang sudah go public dipaksa untuk bertumbuh dan berkembang di semua sektor. Baik itu sektor produksi, distribusi, volume penjualan, periklanan, pemasaran dan yang paling penting adalah pertumbuhan laba atau keuntungannya.

Sangat diharapkan laba perusahaan tersebut dapat tumbuh sampai 20% per tahunnya. Bagaimana caranya? hal tersebut diserahkan sepenuhnya kepada pada CEO dan Direkturnya. Pada CEO dan Direkturnya ditekan untuk menghasilkan keuntungan yang lebih besar dan lebih besar untuk perusahaan.

Para pemilik perusahaan, yakni para pemegang saham, pada umumnya tidak mau tahu apa dan bagaimana perusahaan tersebut dioperasikan. Mereka tidak mau tahu hal lain, yang mereka inginkan adalah 2 hal ini, yaitu: harga sahamnya terus naik dan labanya harus terus bertambah.

Di USA, biasanya saham perusahan public di miliki oleh ribuan orang atau ratusan ribu orang, sehingga para pemilik saham ini tidak lagi memperdulikan hal-hal yang berkenaan dengan operasi perusahaan mereka, misalnya perbaikan upah tenaga kerja, penambahan pabrik, rantai distribusi, strategi periklanan dan markating, dan lain sebagainya. Bagi mereka, mereka sudah membayar CEO dan teamnya, dan mereka hanya ingin uang yang mereka tanam kembali berlipat-lipat.

1. Pertanyaan Pertama, mengapa mereka mengharapkan harga saham mereka terus naik? jawabannya adalah agar jika suatu saat para pemegang saham itu menjual sahamnya, mereka mendapatkan keuntungan, yakni harga yang lebih tinggi daripada harga pada waktu mereka membeli saham tersebut.
2. Pertanyaan kedua, mengapa mereka menginginkan laba perusahan terus meningkat? hal ini berkaitan dengan deviden. Yaitu, seandainya mereka belum menjual sahamnya, setiap tahun mereka akan mendapatkan pembagian laba (deviden) yang semakin banyak.

Mengenai bagaimana cara supaya harga saham terus naik dan keuntungan perusahan terus meningkat, hal tersebut diserahkan kepaa CEO perusahaan. Apakah mau pakai cara ini atau cara itu, tidak ada larangan. Karena sudah ada hukum yang mengawasi cara kerja para CEO tersebut, yakni hukum perusahaan, hukum pasar modal, hukum pajak, hukum perburuhan dan lain sebagainya.

Mungkin kita akan berfikir, betapa tertekannya atau stress para CEO yang dituntut untuk memikirkan dan mengembangkan nilai saham dan keuntungan perusahaan sekaligus? karena walau bagaimanapun, sangat lumrah dalam bisnis, perusahaan bisa saja untung atau rugi.

Namun ada yang aneh disini, karena para CEO kadang tidak merasa ditekan atau dikejar deadline, karena tanpa diperintahpun, para CEO tersebut memang menginginkan harga saham terus naik dan laba perusahaan terus meningkat setiap tahunnya.

Mengapa? Karena para CEO tersebut tidak ingin kehilangan posisinya diperusahaan tersebut. Selain itu, jika ia berhasil membesarkan perusahaan tersebut, ia juga akan mendapatkan bonus yang luar biasa besar yang umumnya dihitung sekian persen dari laba dan pertumbuhan yang diperoleh. Gaji dan bonus yang didapatkan para CEO perusahaan besar di USA dapat mencapai 100 kali lipat dari gaji presiden George Walker Bush. Apakah dengan income yang sangat besar tersebut dapat membuat para CEO stress?

Apa yang diharapkan para pemilik saham dan hasrat para CEO ternyata sama, klop. Oleh karena itu, semua perusahaan akan dipaksa terus-menerus berkembang dan membesar. Jika tidak menemukan suatu jalan, maka harus menemukan jalan lainnya. Jika jalan lain tersebut tidak ditemukan, harus dibuat” jalan baru”. Jika ternyata sulit membuat jalan baru, terpaksa mengambil jalan orang lain.

Kalau jalan orang tidak dapat diambil? gunakan uang untuk membelinya. Jika pemilik jalan tidak mau menjual, lakukan pembelian dengan cara yang licik dan kasar! Istilah lainnya aalah Hostile take Over.

Jika tidak bisa mendapatkannya juga, gunakan cara aneh: minta kepada para politikus untuk membuat berbagai peraturan yang membuat perusahaan mendapatkan jalan.

Jika perusahaan terus bertumbuh dan berkembang besar, semua orang akan senang. CEO dan para direkturnya senang karena mendapat bonus yang mencapai Rp 500 miliar per tahun. Para pemegang saham juga senang karena kekayaannya terus menanjak. Pemerinah senang karena penerimaan pajak semakin membesar. Politisi senang karena mendapat dukungan berupa sumber dana. Jadi, semuanya senang.

Demikianlah gambaran aktivitas perekonomian Amerika Serikat, terutama bisnis perusahaan besar, yang dikendalikan oleh faham kapitalis, yang sebenarnya jika dikendalikan dengan baik, berdampak positif terhadap pertumbuhan ekonomi Amerika dan kesejahteraan rakyatnya.

Pertumbuhan ekonomi in menyebabkan semua orang mampu membeli kebutuhan hidupnya. Kulkas, TV, Mobil, dan Rumah laris manis. Semakin banyak yang membelanjakan uangnya untuk membeli barang (konsumtif), ekonomi Amerika bergerak semakin maju lagi. Oleh karena itu, Negara USA memerlukan banyak sekali barang, barang apa saja. Jika orang Amerika tidak bisa membuatnya, misalnya mereka tidak dapat membuat barang dengan harga jual murah, mereka tinggal mengimpor dari China atau Indonesia atau negara lain. Dan itulah yang membuat China dapat menjual barang apa saja ke USA dan membuat negara China memiliki cadangan devisa US$ 2 Triliun, cadangan devisa terbesar di dunia.

Dengan cara seperti itu perusahaan-perusahaan di USA dibesarkan lebih dari 60 tahun dengan sukses. Hal ini merupakan bagian dari ekonomi kapitalis. USA dengan kemakmuran dan kekuatan ekonominya lalu menguasai banyak sumber daya global. Tetapi, hal tersebut belumlah cukup.

Yang sudah kaya harus terus lebih kaya. Bonus yang sudah amat besar masih belum besar. Keuntungan yang dalam grafik terus menanjak terus di genjot mencapai langit. Perusahaan-perusahaan yang berukuran raksasa, terus dibesarkan menjadi super raksasa. Hal hal tersebut tidak selalu cukup.

Pada saat semua orang telah membeli rumah, seharusnya sudah tidak ada lagi perusahaan yang menjual rumah. Karena pasar perumahahan telah jenuh, dan semuanya telah memiliki rumah. Tetapi, karena prinsip suatu perusahaan harus terus berkembang, maka para CEO perusahaan tersebut mencari cara agar tetap terjadi penjualan rumah, dan volume penjualan pun harus semakin banyak.

Jika orangnya sudah memiliki rumah, maka diciptakan suatu kebutuhan, dimana binatang peliharaannya, seperti kucing dan anjing pun harus punya rumah. Dan jika binatang-binatang peliharaannya semuanya sudah memiliki rumah, lalu siapa yang akan membeli rumah?

Sebab, kalau tidak ada yang membeli rumah, tentu perkembangan perusahaan akan berhanti dan tidak membesar lagi. Dan hal ini akan berakibat perusahaan penjamin juga tidak akan bertambah besar? perusahaan atau produsen alat-alat bangunan juga akan tidak akan bertambah besar? dan bagaimana pihak perbankan bisa bertambah besar? karena doktrinnya: semua perusahaan harus bertambah besar dan berkembang.

Hal ini tentu memusingkan para CEO?

Bagaimana jalan keluarnya? ternyata ada sebuah “jalan baru”, dan pemerintah Amerika-lah yang membuatnya. 30 tahun silam, atau tepatnya tahun 1980, pemerintah
Amerika Serikat membuat sebuah keputusan yang disebut “Deregulasi Kontrol Moneter”.

Keputusan ini pada intinya, yakni dalam hal kredit rumah, perusahaan real estate diperbolehkan memakai variabel bunga. Maksudnya: diperbolehkan mengenakan bunga tambahan dari bunga yang sudah ditetapkan secara pasti. Peraturan baru tersebut diberlakukan 2 tahun kemudian. Tentu saja, hal in merupakan sebuah peluang besar bagi banyak sektor usaha, seperti: realestat, perbankan, asuransi, broker, underwriter dan seterusnya. Dan peluang tersebut benar-benar dimanfaatkan oleh kalangan perbankan.

Lalu ………?

Ceritanya begini: Sejak sebelum tahun 1925, di Amerika Serikat sudah ada Undang-undang Mortgage. Yaitu sejenis undang-undang kredit kepemilikan rumah (KPR). Semua warga Amerika yang teleh memenuhi syarat tertentu, dapat memperoleh mortgage (anggap saja seperti Kredit Kepemilikan Rumah, walaupun tidaklah sama). Contohnya begini: Kalau gaji/ income seseorang sudah mencapai Rp 100 juta pertahun, maka ia dapat apply mortgage untuk membeli rumah dengan harga Rp 250 juta. Cicilan bulanannya cukup ringan karena mortgage itu berjangka 30 tahun dengan bunga 6% pertahun.

Negara-negara yang sudah maju, termasuk negara Singapura, pada umumnya sudah mempunyai undang-undang Mortgage. Belakangan Dubai pun sudah memiliki undang-undang mortgage-nya sendiri. Sejak adanya undang-undang mortgage tesebut, penjualan property di Dubai naik 55%. Undang-undang mortgage tersebut mensyaratkan kreteria yang sangat ketat bagi seseorang untuk dapat memperoleh mortgage.

Dengan adanya “jalan baru” tersebut, pada tahun 1980, terbukalah peluang untuk menaikkan bunga. Bisnis-bisnis yang terkait dengan perumahan hidup kembali. Bank mendapat peluang bunga tambahan. Bank menjadi lebih agresif, sama seperti para broker property dan bisnis lainnya yang terkait perumahan.

Namun, “jalan baru” ini menghadapi hambatan, yakni ternyata semua orang sudah punya rumah. Maka, dibuatlah sebuah “jalan baru” oleh pemerintah pada tahun 1986, yakni penetapan Reformasi Pajak. Salah satu isinya: Pembeli rumah diberi keringanan pajak. Keringanan itu juga berlaku bagi pembelian rumah satu lagi. Artinya, meskipun sudah mempunyai rumah, kalau ingin membeli rumah satu lagi, masih dapat dimasukkan dalam fasilitas tersebut.

Di negara-negara maju, jika ada keringanan pajak akan mendapat sambutan yang sangat luar biasa. Di negara-negara tersebut pajak memang sangat tinggi. Bahkan, seperti di Swedia atau Denmark, gaji seseorang dikenakan pajak sampai 50 persen. Sebagai balasannya, semua keperluan hidup seperti biaya sekolah dan kesehatan gratis. Hari tua juga terjamin.

Keringanan fasilitas pajak tersebut meningkatkan gairah bisnis perumahan secara drastis pada tahun 1990. Dan gairah bisnis perumahan ini terus meingkat sampai 12 tahun berikutnya. Kredit mortgage ini yang biasanya berjumlah USD 150 miliar pertahun langsung menigkat tajam dua kali lipat pada tahun berikutnya. Bahkan jumlahnya terus menigkat beberapa tahun kemudian dan bahkan pada tahun 2004 mencapai hampir USD 700 miliar pertahun.

Istilah Kata ”mortgage” berasal dari istilah hukum dalam bahasa Prancis. Artinya: matinya sebuah ikrar. Hal ini agak berbeda dari kredit rumah. Dalam mortgage, Anda memperoleh kredit. Lalu, Anda memiliki rumah. Rumah itu Anda serahkan kepada pihak yang memberi kredit. Anda boleh menempatinya selama cicilan Anda belum lunas.

Karena rumah itu bukan milik Anda, begitu pembayaran mortgage macet, rumah itu otomatis tidak bisa Anda tempati. Sejak awal ada ikrar bahwa itu bukan rumah Anda,  Alias belum. Maka, pada saat Anda tidak membayar cicilan rumah tersebut, ikrar itu dianggap mati. Dengan demikian, Anda harus langsung pergi dari rumah tersebut.

Belakangan, ternyata “jalan baru” tersebut merupakan kuburan bagi perusahaan-perusahaan super raksasa. Beberapa perusahaan besar investment banking seperti Lehman Brothers tumbang dan bangkrut karenanya.

Bagaimana hal ini dapat terjadi? apakah kaitan bangkrutnya perusahaan investment banking dengan kredit macet mortgage?

Ternyata, transaksi bisnis yang luar biasa pada tahun 1990 sampai dengan 2004 bukan hanya disebabkan oleh adanya keringanan pajak. “Para pelaku bisnis keuangan” melihat berbagai fasilitas pajak tersebut sebagai kesempatan untuk semakin membuat perusahaan bertambah besar sekaligus meningkatkan keuntungan. Masyarakat terus dijejali dengan iklan berupa penawaran fasilitas pinjaman perumahan (mortgage).

Jor-joran pemberi kredit bertemu dengan jor-joran pembeli rumah, klop. Akibatnya, harga rumah dan tanah serta property lainnya terus merangkak naik melebihi bunga bank.

Alhasil, bukan hanya pihak perbankan yang semakin pintar, para pemilik rumah juga semakin cerdas. Para pemilik rumah yang memiliki rumah yang sudah lunas, rumah tersebut di-mortgage-kan lagi untuk membeli rumah berikutnya. Bagi yang belum memenuhi persyaratan mortgage-pun diperbolehkan mendapatkan kredit mortgage dengan harapan bahwa harga rumah yang dibeli dengan cara cicilan tersebut akan terus merangkak naik di masa depan. Jika suatu waktu si peminjam kredit tidak mempu membayar, pihak bank beranggapan bahwa mereka masih tetap untung, karena rumah dapat di sita dan dijual kembali dengan harga tinggi. Jadi, pihak bank pun tidak takut dan ragu dalam memberikan kredit perumahan ini.

Sebenarnya pihak bank mempunyai aturan dan batasan yang ketat sebagaimana diatur dalam undang-undang perbankan yang keras. Namun sekali lagi, bagi para pebisnis, selalu ada “jalan”. Jalan baru tersebut adalah: Bank dapat bekerjasama dengan ‘bank jenis lain’ yang dikenal sebagai investment banking.

Timbul pertanyaan,”Apakah investment banking itu merupakan bank”? jawabannya adalah “bukan”. Ia hanya perusahaan keuangan yang hanya “mirip” dengan bank.

Bahkan ia lebih bebas daripada bank dan ia tidak terikat peraturan bank. Ia dapat melakukan banyak transaksi keuangan seperti: menerima berbagai macam “deposito” dari para pemilik uang, meminjamkan uang, meminjam uang, membeli perusahaan, membeli saham, menjadi penjamin, membeli rumah, menjual rumah, private placeman, dan apa pun yang orang bisa lakukan. Bahkan dapat melakukan hal-hal lainnya yang tidak dapat dilakukan oleh bank. Lehman Brothers, Bear Stern, Fanny Mae dan banyak lagi adalah jenis perusahaan-perusahaan investment banking.

Fleksibelitas dan kebebasan yang dimiliki perusahaan-perusahaan investment banking membuat ia lebih agresif dalam memberi pinjaman yang tanpa ketentuan pembatasan apapun. Ia dapat membeli sebuah perusahaan dan menjualnya kapan saja. Jika uang yang dimilikinya tidak mencukupi, ia dapat meminjam kepada siapa saja, baik pada bank lain maupun kepada sesama investment banking. Ataupun kepada orang-orang kaya yang memiliki banyak uang yang dikenal sebagai “personal banking”.

Orang-orang dari investment banking sangat agresif menawarkan fasilitas pinjaman. Jika dulu hanya orang-orang yang sudah memenuhi persyaratan tertentu (prime) yang dapat memperoleh mortgage, kemudian ternyata orang-orang yang kurang memenuhi syaratpun (sub-prime) dirangsang untuk mengambil mortgage.

Di Amerika Serikat, semua warga negara memiliki “rating”. Skor tinggi rendahnya rating seseorang ditentukan oleh besar kecilnya penghasilan dan boros-tidaknya gaya hidup orang tersebut. Orang yang disebut prime adalah yang ratingnya 600 ke atas. Setiap tahun orang bisa memperkirakan sendiri, ratingnya naik atau turun.

Jika rating seseornag sudah mencapai 600, ia sudah boleh bercita-cita memiliki rumah lewat program mortgage. Jika ratingnya belum mencapai 600, maka ia harus berusaha sekuat mungkin untuk mencapai rating 600. Caranya, dapat dengan tekun dan terus bekerja keras supaya gajinya naik atau melakukan penghematan pengeluaran. Sehingga jumlah pemasukan semakin merangkak naik meninggalkan jumlah pengeluarannya.

Namun, seperti penjelasan diatas, yakni perusahaan harus semakin besar dan keuntungan (laba) harus semakin meningkat, maka pasar (calon konsumen) perumahan pun di “gelembungkan”. Caranya? orang ratingnya masih sub-prime mislanya 500 sudah ditawari mortgage. Asumsinya, kalaupun peminjam gagal bayar alias macet, rumahnya bisa di sita. Setelah disita, rumah tersebut dapat dijual dengan harga yang lebih tinggi dari nilai pinjaman. Karena asumsinya, harga rumah dan tanah akan terus meroket dan tak akan pernah menurun.

Ternyata kalkulasi jangka panjangnya keliru. Karena, dalam waktu kurang dari 10 tahun, banyak konsumen yang mengalami gagal bayar alias macet. Jumlah konsumen yang gagal bayar semakin banyak. Akibatnya, rumah yang disitapun semakin banyak. Rumah yang dijualpun semakin banyak jumlahnya. Semakin banyak orang yang menjual rumah, dan akibatnya harga rumah semakin turun. karena harga rumah yang semakin menurun, berarti nilai pinjaman rumah tersebut semakin tidak cocok dengan nilai pinjaman yang telah dikeluarkan perusahaan. Dan itu berarti semakin banyak yang gagal bayar.

Bank atau investment banking yang memberi pinjaman telah pula menjaminkan rumah-rumah itu kepada bank atau investment banking yang lain. Yang lain itu menjaminkan ke yang lain lagi. Yang lain lagi itu menjaminkan ke yang berikutnya lagi. Satu ambruk, membuat yang lain ambruk. Seperti kartu domino yang didirikan berjajar. Satu roboh menimpa kartu lain, Roboh semua.

Berapa ratus ribu atau juta rumah yang termasuk dalam krisis mortgage itu? Belum ada data. Hanya nilai uangnya yang ada datanya, yakni sekitar 5 triliun dolar. Jadi, kalau Pemerintah Amerika merencanakan menyuntik dana APBN USD 700 miliar, hal itu perlu dipertanyakan: kalau ternyata dana itu tidak menyelesaikan masalah, apa harus menambah USD 700 miliar lagi? Lalu, USD 700 miliar lagi?

Konon khabarnya, jutawan terkenal Robert T Kiyosaki juga terkena dampak krisis mortgage ini. Karena model bisnis beliau adalah meminjam uang kepada bank, kemudian membeli rumah yang kemudian disewakan. Setelah itu, rumah tersebut dijual dengan harga berkali lipat. Dengan adanya krisis mortgage ini, semakin banyak yang menjual rumah,sehingga harga rumah anjlok menurun, karena semakin sedikit orang yang mampu membeli rumah. Artinya, lebih besar supply daripada permintaan.

Apakah krisis mortgage dan keuangan di Amerika akan berpengaruh signifikan terhadap ekonomi Indonesia. Rasanya tidak, paling tidak pengaruhnya tidak akan sebesar yang dialami Singapura, Hongkong, atau RRC. Singapura dan Hongkong terpengaruh besar karena dua negara itu menjadi salah satu pusat beroperasinya raksasa-raksasa keuangan dunia. Sedangkan RRC akan terpengaruh karena daya beli rakyat AS akan sangat menurun, yang berarti banyak barang buatan RRC yang tidak bisa dikirim secara besar-besaran lagi ke AS. Kita, setidaknya, masih bisa menanam jagung.

Catatan: Sumber Artikel diatas adalah artikel yang ditulis oleh Dahlan Iskan – CEO Jawa Pos, di tulis ulang oleh partisimon.Com

Related posts:

1. Kisah sukses dokter perempuan yang terjun ke dunia network marketing
2. Warren Buffet, Manusia terkaya didunia rekomendasikan untuk membeli saham Amerika pada saat krisis finansial

Related posts brought to you by Yet Another Related Posts Plugin.

This entry was posted on Monday, January 4th, 2010 at 7:50 pm and is filed under Bisnis Nasional/ Internasional. You can follow any responses to this entry through the RSS 2.0 feed. You can leave a response, or trackback from your own site.