Tahun 2008 Bisnis Properti Indonesia Akan Crash Boom Bang Lagi?

Pada tahun 1926 di Miami, Florida, hampir semua orang menginginkan pekerjaan apa saja asalkan di industri real estate. Saat itu, Florida menjadi tempat tinggal populer bagi mereka yang alergi udara dingin. Akibatnya, ekuilibrium pasar terganggu dengan permintaan jauh diatas pasokan tempat hunian, dan lahan yang semula di peroleh US$ 800 ribu, dalam waktu kurang dari setahun dapat dijual kembali lebih dari US$ 4 juta, jauh diatas nilai intrinsiknya.

Sebagai gambaran, dengan tidak melakukan penyesuaian terhadap inflasi, nilai tersebut setara dengan satu rumah mewah dalam lingkungan terbatas dan keamanan ketat di Miami saat ini. Hingga suatu ketika tidak ada lagi orang yang begitu bodoh untuk membeli dan para spekulan menyadarinya sebagi titik kulminasi. Sungguh luar biasa efek panic selling yang terjadi, harga lahan properti terjun bebas hingga di bawah harga semua (US$ 800 ribu). Selanjutnya, sejarah mengenangnya sebagai The Florida Real Estate Craze.

Di Indonesia, selama 2003 industri properti tumbuh 78%, lebih tinggi dari tahun-tahun sebelumnya. Motor penggeraknya adalah pembangunan pusat-pusat perdagangan (trade center), hunian mewah (residensial dan terutama apartemen) dan gedung perkantoran dengan Jakara masih sebagai pusat gravitasi diikuti kota besar lainnya.

Melihat perekonomian Indonesia yang belum pulih dengan pertumbuhan ekonomi 3,5%-4% dengan target pertumbuhan 4,5%, serta penggerak perekonomian adalah sektor konsumsi, yang berseifat unsustainable, maka muncul kegamangan di bisnis ini. Mungkinkan akan terjadi property bubble? kalau terjadi, bagimana peluang bubble tersebut akan pecah?

John Wasik, penulis kolom Bloomberg News, mengatakan bahwa harga rumah akan turun sebagai akibat konbinasi antara tingginya utang barang konsumsi, angka pengangguran yang besar, pesatnya arus hot money masuk ke bursa dan tajamnya penurunan tingkat suku bunga tabungan dan kredit. Pendapatnya menjelaskan tentang indikator makroekonomi.

Bagimana dengan Indoensia? Jika analisis para pakar diberbagai media belakangan ini di simak, indikator yang sama juga terjadi disini. Sebagai contoh, data Badan pusat statistik tahun 2001 menunjukkan, pengangguran terbuka sebesar 8 juta orang dan terselubung sebesar 36 juta orang, atau total lebih dari 40 juta orang. Pada 2004, di perkirakan pengangguran terbuka 11 juta orang plus pengangguran terselubung sekitar 36 juta orang, atau hampir 24% dari jumlah penduduk Indonesia.

Bukti Empiris di beberapa negara menunjukkan, siklus real estate dapat terjadi pada fisikal properti, yaitu interaksi antara penawaran dan permintaan real estate yang berdampak pada vacancy rate dan biaya sewa. Selain itu juga pada kapitalisasi pasarnya berupa penciptaan nilai real estate melalui jumlah konstruksi baru. Kombinasi dari siklus real estate (baik fisikal pasar dan kapitalisasi pasarnya) terwujud dalam formulasi yang di kenal luas dalam bisnis ini, yaitu V=I/R. Dengan demikian nilai suatu real estate dapat naik atau turun sebagai perubahan pada pendapatan atau pada tingkat kapitalisasinya. Aplikasi kondisi ini pada berbagai fase siklus properti di gambarkan pada Grafik 1.

Grafik 1. Siklus Nilai Pasar Real Estate. Klik Utk memperbesar :

Siklus Nilai Pasar Real Estate

Suku bunga properti , yang dalam masa krisis pernah melambung hingga 65% per tahun, kemudian terus turun hingga pada level 12%, meskipun masih diatas negara maju di Asia (7% pertahun), telah menunjukkan penurunan yang tajam.

Dampak potensial akan dipikul dua model investasi (spekulasi dan properti manajemen) dari peningkatan yang tajam terhadap median harga jual dan nilai properti residential, terutama pada sub pasar apartemen segmen atas. Sukses Badan Penyehatan Perbankan Nasional menjual aset properti Landed house sebagai barang sosial, yaitu menyediakan rumah layak huni dan terjangkau melalui sistem lelang, juga menunjukkan terjadinya kenaikan permintaan. Pada properti komersial, kenaikan median harga jual atau sewa terjadi utamanya pada subpasar mal dan pusat perdagangan.

Turunnya suku bunga kredit untuk properti dan naiknya median harga aset properti dengan slope yang tajam, menurut Frank Shostak dari Mises Insttitute, merupakan magnitude untuk terjadinya price bubble. Dapat dikatakan, industri properti berada pada fase akhir pemulihan dan menuju fase ekspansi. Pada fase ini pendapatan pemain di industri ini akan semakin meningkat, diiringi turunnya capitalisation rate. Disisi lain Ciputra (Kompas) mengatakan, kondisi bisnis properti tahun 2004 dan 2005 akan sama dengan keadaan sebelum krisis ekonomi tahun 1997. Lebih lanjut puncak bisnis properti akan terjadi pada tahun 2007/2008.

Jika dilihat dari pasar modal untuk industri ini, dengan menganalisis pergerakan saham gabungan dan sektor properti dari awal Januari 1997 hingga akhir desember 2003, indeks sektor ini memberikan beta di bawah 1 (satu) yaitu 0,45 terhadap indeks harga saham gabungan (IHSG) dengan adjusted R square 31,6%. Data ini menunjukkan adanya peluang investasi di sektor properti, baik di physical real estate market maupun di pasar modal.

Siklus real estate telah terbukti sebagai siklus volatil, persisten dan kompleks. Terpenting, siklus ini memiliki efek besar pada kehidupan manusia, kebutuhan dan kesejahteraannya (pyhrr et al). Siklus tersebut, dijelaskan Stoken, seorang behavioral economist, terbentuk dari perilaku yang crowded dan psikologi massa. Florida Real Estate Craze 1926 merupakan contoh terbaik untuk menjelaskan ini, yaitu harapan banyak orang melebihi nilai intrinsik properti. Grafik 2 menjelaskan bagaimana harapan itu melambung tinggi membentuk bubble dan kemudian pecah.

Grafik 2. The Dynamics Of A Real Estate Cycleklik untuk memperbesar

The dynamics of a real estate cycle

Jika dilihat berdasarkan konsep dan kenyataan industri properti di Indonesia masuk fase ekspansi, saat ini tentu telah terjadi harapan yang berada diatas siklus normalnya. Melihat penjualan apartemen mewah dan penyewaan tempat dipusat perbelanjaan (baik pusat perdagangan maupun mal) yang laris manis seperti kacang goreng, besar kemungkinan terjadi price bubble, terlebih jika pemainnya lebih banyak berperilaku spekulan daripada sebagai investor.

kapan price bubble akan pecah? study empiris menunjukkan, jangka waktu yang dibutuhkan dari fase dasar (poin 3 pada Grafik 1) hingga mencapai puncak (poin 9) adalah rata-rata 10tahunan sebagaimana yang terjadi di Austin Texas (AS), Inggris, Jerman dan Korea.

Ketika bubble pecah, nilai pasar real estate meluncur hingga ke titik di bawah nilai semula berlangsung selama lima tahun (1986-91) di Austin-Texas (Phyrr et al) dan hingga saat ini dalam masih fase ekspansi. Bagaimana dengan Indonesia? menyimak kejatuhan properti Indonesia pada tahun 1997, pertumbuhan (sektor konstruksi) sejak tahun 2002, serta pernyataan Ciputra bahwa kondisi properti Indonesia 2004 dan 2005 akan sama seperti sebelum krisis 1997 saat mengalami booming, dapat dikatakan bahwa industri properti Indonesia butuh waktu lima tahun untuk crash dan lima tahun untuk pulih dan berekspansi. Dengan demikian, booming akan mencapai puncak pada 2007, atau mungkin 2008. ?

****

Oleh: Nico Fernando Samad

Penulis adalah Dosen Prasetiya Mulya

Business School dan pendiri Workgroup in Real Estate Studies.

Sumber : Majalah SWA

5 Comments

Leave a Reply